Servicios inmobiliarios para empresas

20 marzo, 2014

Los servicios inmobiliarios desempeñan un papel muy importante en la actividad empresarial. Ayudan a buscar una ubicación y una sede para poner en marcha una empresa, o a encontrar nuevos locales para ampliar el negocio, gestionan las operaciones de compra-venta y los contratos de alquiler, colaboran en el mantenimiento y reforma de las instalaciones existentes, etc. Servicios de este tipo se encargan, por ejemplo, de alquilar naves o de poner en marcha reformas de locales en Madrid y otras ciudades. Su actividad no solo comprende las operaciones de compra-venta y alquiler, sino también los servicios de consultoría y gestión de inmuebles. Los servicios inmobiliarios pueden gestionar  tanto oficinas, locales y superficies comerciales como naves y suelos industriales.

Búsqueda de ubicaciones

Generalmente, el primer paso para poner en marcha un negocio es disponer de un local. A veces, el éxito o el fracaso depende de elegir bien su ubicación. Las competencias de los servicios inmobiliarios no solo incluyen la búsqueda de los locales, sino también de las ubicaciones más idóneas para el plan de negocios de la empresa, incluyendo en ello la disponibilidad de servicios, el cumplimiento de las normas legales y los estándares medioambientales, las consecuencias para la imagen de la empresas, etc. Los servicios inmobiliarios pueden realizar estudios de localización en función de las estrategias de la empresas y determinar las potencialidades de desarrollo de los terrenos.

En determinados sectores, como el comercio, es posible que convenga ubicar el negocio cerca de los competidores, porque los consumidores de algunos tipos de artículos suelen dirigirse a zonas en las que puede encontrar varios establecimientos, para visitarlos todos y comparar. Es lo que sucede con las tiendas de moda o las de muebles. Por otra parte, las zonas residenciales no resultan adecuadas para ubicar determinados negocios, como los servicios profesionales a empresas.

La accesibilidad del lugar puede tener mucha importancia para la viabilidad del negocio, no solo para los clientes sino también para los proveedores. En este aspecto se incluyen tanto las vías de comunicación como los transportes públicos y las posibilidades de aparcamiento. Conviene asimismo estar al tanto de los planes urbanísticos previstos para la zona y comprobar en qué medida pueden afectar al negocio.

Incluso el nivel al que se encuentra situado el local tiene su importancia, ya que las escaleras pueden constituir una barrera arquitectónica. Lógicamente, las tiendas y empresas de servicios a particulares necesitan plantas bajas, a pie de calle. Para los despachos de oficinas son preferibles los pisos intermedios, si bien los pisos inferiores son más adecuados en los edificios que incluyen viviendas y locales. También hay que tener en cuenta que los locales amplios y diáfanos (sin obstáculos) son más aprovechables, y más fáciles de amueblar.

Alquiler y compra-venta

Los servicios inmobiliarios representan a sus clientes en todas las etapas de las negociaciones o renegociaciones de los contratos de alquiler. Muchos empresarios optan por alquilar el local en vez de adquirirlo. Por lo general, resulta más adecuado comenzar un negocio alquilando, porque de esa manera se minimizan los riesgos. Los contratos temporales de alquiler permiten comprobar si el local, con su ubicación, sus dimensiones y sus costes, proporciona los beneficios esperados. En general, los gastos por el local no deberían superar el 30 % del presupuesto de la empresa. A medida que el negocio vaya creciendo, se puede pensar en la compra.

Es posible acceder al uso del local antes de disponer de la financiación para adquirirlo firmando un contrato de alquiler con opción a compra. De esta manera, el alquiler pagado durante un tiempo puede constituir una entrada en cómodos plazos para pagar el inmueble y el resto se constituiría como hipoteca.

Si se opta por adquirir directamente el local, los servicios inmobiliarios pueden ocuparse de todos los trámites. En primer lugar, hay que buscar la financiación necesaria, que pasa por la hipoteca. En principio, resulta más difícil conseguir una hipoteca para comprar un local que una primera vivienda. Los bancos y las cajas imponen condiciones más duras para cubrirse del riesgo de que fracase el negocio. El emprendedor ha de aportar más capital inicial y tendrá un plazo menor para devolver el crédito hipotecario.

Cuando se trata de construir un nuevo local, los servicios inmobiliarios pueden gestionar primero la compra-venta de suelo, en algunos casos a través de su propia cartera, y colaborar en su gestión urbanística. También colaboran en el diseño de los proyectos de construcción, en los estudios de impacto ambiental y en la ejecución de las obras. Analizan las necesidades de ocupación del espacio en función de la actividad de la empresa, tanto la actual como la futura, y de la evolución tecnológica, para alcanzar una mayor eficiencia operativa.

Gestión de los recursos inmobiliarios

Los servicios inmobiliarios inventarían y analizan exhaustivamente los recursos inmobiliarios de sus clientes, y proponen la gestión más adecuada de los mismos en el marco legal en que se desenvuelven las empresas, teniendo en cuenta las necesidades de cada tipo de negocio o de cada departamento. Por ejemplo, es posible que a los empresarios les interese reagrupar diferentes localizaciones en una misma sede. Además de asesorar en la planificación estratégica de esos recursos inmobiliarios, ofrecen apoyo en la ejecución de esos planes.

Los servicios inmobiliarios proporcionan valoración de las propiedades (edificios y solares) en el mercado, analizan su financiación y la de las reestructuraciones, adquisiciones, transferencias, enajenación de activos inmobiliarios corporativos que se planteen, llevan a cabo estudios de mercado e identifican las oportunidades y los riesgos.

Una buena asesoría de este tipo es importante a la hora de hacer inversiones inmobiliarias. Los servicios inmobiliarios ofrecen consultoría sobre venta y compra de inmuebles y suelos, sale&leaseback (venta de un inmueble para alquilarlo a continuación), tasaciones, due diligence (investigación de una empresa previa a la firma de un contrato con ella), etc.

Mantenimiento

En caso necesario, los servicios inmobiliarios también se ocupan del mantenimiento de las instalaciones y de la gestión de los arrendamientos, incluida la renegociación de los contratos de alquiler. El mantenimiento integral de los inmuebles y de las instalaciones industriales puede ser preventivo, predictivo y correctivo, e incluir detección de anomalías, ajustes y correcciones, gestión y ahorro energético, adecuación de las instalaciones de electricidad, fontanería y climatización, etc. Los servicios inmobiliarios también pueden gestionar la ITE, Inspección Técnica de Edificación, que deben pasar de forma obligatoria y periódica todos los edificios con más de cincuenta años de antigüedad.

 

 

 

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